作为中国领先的商业集团，苏宁控股如此大手笔投资商业地产，究竟看中了什么？
编者按：
质疑、担忧、憧憬、敬畏……人类对于横空出世的新零售时代有着如此复杂的感情。几十年的发展，以零售起家的苏宁，在移动互联时代构建了强大的智慧商业网络。
线上有苏宁易购电商平台，线下业态更丰富，已拥有苏宁家电家居、苏宁红孩子、苏宁小店、万达百货等诸多线下业态，“两大、一小、多精专”的布局打造了立体化的智慧商业生态。
苏宁零售探索的方向是否正确，能否成为新零售战局的王者？他将怎样重构自己的未来？凤凰网奇点商业重磅推出“解锁苏宁”系列深度报道，带着大家一起去观察调整中的苏宁。
往期报道：
解锁苏宁①丨错过电商风口，新零售时代苏宁能否重振旗鼓
自古红蓝出CP，靠大卖场起家的苏宁和国美，曾经占据着县城中心地段，红色的国美和蓝色的苏宁进行着一场无声的较量。但如今，昔日的竞争对手国美，早已被苏宁抛在身后。
经过几十年的发展，苏宁产业经营不断拓展，目前已经形成了苏宁易购、苏宁物流、苏宁金融、苏宁科技、苏宁置业、苏宁文创、苏宁体育、苏宁投资八大产业板块协同发展的格局。
作为苏宁控股集团旗下大型综合房地产开发运营集团，苏宁置业已然成为苏宁旗下不可或缺的主流业务之一。在商业地产领域，苏宁置业目前已形成“苏宁广场”“苏宁生活广场”两大系列产品，以及复合型智慧商业之城苏宁睿城。
过去几年，苏宁控股不断创新业态场景，打造全场景的零售生活方式体验，推出了“苏宁极物”、“苏鲜生”、“苏宁小店”、“苏宁零售云”等丰富业态，品类从家电、3C逐步拓展至超市快消、母婴、家居等领域。
作为中国领先的商业集团，苏宁控股如此大手笔投资商业地产，究竟看中了什么？
苏宁置业的小算盘
官网显示，苏宁置业专注于当代城市空间的智慧化开发与运营,是推动产业变革的智慧地产运营商。开发涵盖商业地产、住宅地产、产城小镇（科技城、文旅城、体育小镇、康养小镇等）三大地产板块，形成了购物中心、星级酒店、物业服务三大运营体系。
在商业地产领域，目前苏宁置业已经在全国布局40座首席商业综合体，项目遍布无锡、汕头、连云港、福州、成都、芜湖、清江、宿迁、西安、石家庄、盱眙等地。同时根据媒体报道，2016年以来，苏宁置业先后与16个省（市）人民政府签订了框架合作协议，未来累积投资额将达到上千亿元。
目前，苏宁置业已经涉及北京、上海、南京、天津等全国众多一二线城市，储备了80余座苏宁广场在建项目。按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物广场中心、100家高星级酒店和60个物流基地建设。
苏宁置业总裁金明在接受媒体采访时表示，成立之初，围绕苏宁商业零售自建店的要求，顺势进入地产行业。苏宁方面也在财报中对苏宁广场给出过官方的定义——各零售店面产品业态的落地载体。
苏宁为什么要大手笔地布局商业地产？
根据国家统计局数据显示，2017年全年网上零售额71751亿元，比上年增长32.2％，2018年全国网上零售额90065亿元，比上年增长则仅为23.9％，增速出现明显下滑。
行业分析人士认为，电商的增长已经到达天花板，线上的高速扩张给线下门店带来了巨大的压力，但这不代表线下门店没有价值，随着新零售的深入发展，线下门店的重要性会越来越凸显。而且，线上的获客成本越来越高，用户对于消费体验和产品品质需求却不断加强，反而是线下的体验式传播对零售平台用户获取方面所发挥的作用愈发明显。
2019年上半年业绩快报显示，报告期内新增运营苏宁易购广场1个，储备4个苏宁易购广场项目；公司完成对37家万达百货门店的收购，将更名并升级改造为苏宁易购广场，为消费者提供更丰富的数字化、场景化的购物体验，助力苏宁全场景零售业态再升级。
截至2019年6月30日，运营苏宁易购广场54个，储备苏宁易购广场项目8个。
北京慈寿寺项目开业初探
这样看来，与万达的“变轻”的步调相比，苏宁在狂飙突进地“加重”。
对外投资是苏宁战略布局的重要一棋，近两年来苏宁一直加大线下渠道的布局，对苏宁的零售业务进行补充。根据奇点研究院统计，围绕地产和零售，苏宁过去三年并购案例7起，投资金额已超500亿元。
不管是以200亿入股恒大，还是与万达合作将苏宁云店开进万达广场，都看出了苏宁控股快速拓展线下流量入口的野心。
近日，奇点君实地走访位于北京市慈云寺的苏宁易购广场，这座由苏宁电器改造而成的购物广场，将苏宁的零售基因贯穿到所有业态之中，苏宁影城、苏鲜生、苏宁红孩子等都已落地。
工作日的慈云寺街上，人流如往常般熙熙攘攘，奇点君走进慈寿寺苏宁易购广场，准备探一探“北京苏宁首家智慧零售广场”的人气。
奇点君看到，商场一层的苏鲜生确有不少顾客在逛，但当奇点君乘扶梯抵达商场二层、四层时发现，这两层就显得有些清冷了。该楼层主要以销售3C数码产品、彩电冰箱等家电为主，有些品牌甚至没有顾客，售货员低着头做着手头的事情。
走访苏鲜生了解到，与盒马鲜生不同，苏鲜生采用的是线上五公里范围的冷链配送，除了消费者愿意在饭点或者购物的过程中享受随时随地的美食服务，线上配送也是其选择，同时也加速形成了新的地标商圈。
位于一层和三层的苏鲜生和红孩子人气很足，还有VR、儿童游乐等娱乐设施。“我们就住在附近，红孩子可以说是遛娃的好去处，正好是暑假，我们没事就会带娃过来玩！”王女士对奇点君说。苏宁易购广场的工作人员告诉奇点君：“这是北京首家苏宁智慧广场，于今年7月26日开业，由之前的苏宁电器调改而成的。”
苏宁广场想将电器卖场和其他业态融合在一起的做法，到底是优势集合还是不伦不类呢？奇点君发现，在B1、1和3层都有针对不同消费群体的美食城，苏鲜生、苏宁红孩子这些业态就像是不伦不类“塞”到整个苏宁易购广场。
不过，苏宁在百货、商超、生鲜、便利店等领域全面布局，以及物流和金融等业务完善生态闭环，也能看出苏宁打造全场景零售的决心。北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，线上线下融合是主趋势，但实体零售应该把握自身商业价值，两者融合能够走多远还有待市场考验。
全场景零售的大算盘
从3C家电起家的苏宁，如今做的确实是全场景，尤其要从“场”的资产角度发力。至少从渠道分布上来看，苏宁是这样做的。
苏宁线下完善多业态、多层级市场智慧零售网络布局；线上聚焦社交运营，强化苏宁拼购、苏宁推客、苏小团等产品矩阵。物流基础设施持续完善，金融聚焦核心业务发展。
苏宁置业作为闭环中的重要一环，苏宁也表示，正通过租、建、购、并等多种形式，快速拓展与获取符合经营的物业。但众所周知，商业地产不仅开发周期长，且资金占用数额大、回笼缓慢。
“打造一个好的商业项目绝非易事。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷曾表示，零售增速持续下降、电商冲击减弱但持续存在、购物中心跑马圈地成为商业地产三个新常态，预计到2025年中国的购物中心将超过10000家。
那么，苏宁想用自己积累下来的渠道、技术，以及智慧零售生态圈，打造自己的线下帝国，抓住商业地产的尾巴，进入这一局的对赌。能够脱颖而出吗？
金明曾提到过苏宁置业的突围之道：围绕“智慧”二字，整合集团内商业、金融、文创、体育等产业资源，同时以全球视角去整合外部资源，从而开发出被市场认同的产品。
“在商业地产领域，‘智慧’多是打造一个概念，给商场或者企业贴上一个标签。当前，地产的智能化还处于初级阶段，也并没有探索出成熟的模式，对企业盈利的贡献并不大。某些苏宁广场开得很好，主要以儿童游乐+餐饮+电影院业态配比取胜。”资深地产人士薛建雄表示。
从目前来看，苏宁易购“偏科”严重。商品仍以3C、大家电品类为主导，快消、百货、生鲜等零售消费频次更高的业态，占营收比重仍较小。这就意味着，苏宁人既要饱负荷的维持门店日常运营之外，还要迎接一个新挑战，比如新零售、人工智能、区块链、云计算、大数据等等。
可苏宁别无选择，现在的社会趋势时刻提醒你：这是面向未来的东西。苏宁易购这个算盘能否打得响，还有待时间的考验。
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